Miles de hipotecados en España pagaron al firmar su préstamo unos gastos hipotecarios que, según el Tribunal Supremo, debía asumir el banco, total o parcialmente, como el registro, la gestoría, la tasación o la mitad de la notaría. Si contrataste tu hipoteca antes del 16 de junio de 2019, es probable que puedas recuperar una parte de ese dinero, incluso si ya la cancelaste, y los tribunales siguen dando la razón a los consumidores.
El problema es que la mayoría no sabe qué partidas son reclamables, cuánto dura el proceso ni si su caso ha prescrito. Sobre esto último hay una buena noticia, porque desde 2024 el Supremo entiende que, por regla general, el plazo no empieza a correr hasta que una sentencia anula la cláusula de gastos, de modo que muchas hipotecas antiguas siguen a tiempo.
Qué son los gastos hipotecarios y por qué los pagaste tú
Cuando firmaste tu hipoteca, probablemente saliste de la notaría con una carpeta de documentos y una factura considerable que nadie te había explicado del todo. Esos costes son lo que la jurisprudencia llama gastos de constitución de hipoteca. Durante años, la práctica habitual fue trasladarlos en bloque al prestatario, sin negociación, y sin que la mayoría de los consumidores supiera que parte de esa factura le correspondía, en realidad, a la entidad financiera.
Las partidas de los gastos de constitución
Al formalizar un préstamo hipotecario se generan varios gastos ligados a la escritura pública y a los trámites registrales. El problema no era su existencia, sino quién los pagaba. Los bancos incluían en el contrato cláusulas que los cargaban íntegramente al prestatario, sin atender a quién se beneficiaba de cada actuación.
- Aranceles notariales por la escritura de préstamo hipotecario.
- Honorarios de la gestoría encargada de los trámites posteriores a la firma.
- Inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
- Tasación del inmueble, realizada por una sociedad de tasación que normalmente elegía el banco.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo pago fue objeto de un intenso debate judicial en 2018.
Las sentencias del Supremo sobre gastos hipotecarios
El Supremo ya había declarado abusiva esta cláusula en diciembre de 2015, pero el reparto concreto de los gastos hipotecarios llegó con sus sentencias de 23 de enero de 2019, tras años de resoluciones contradictorias en los tribunales inferiores. El tribunal consideró que estas cláusulas no se habían negociado individualmente y generaban un desequilibrio contrario a la normativa de protección de los consumidores. Después de la sentencia del TJUE de 16 de julio de 2020, el Supremo ajustó ese reparto en 2021 a favor del consumidor en la gestoría y la tasación.
En paralelo, la Ley 5/2019 de Crédito Inmobiliario fijó por ley el reparto de gastos para los contratos firmados desde el 16 de junio de 2019. Para las hipotecas anteriores, la vía es la reclamación al banco apoyada en esa jurisprudencia y, si no prospera, la demanda.
Qué gastos hipotecarios se pueden reclamar y cuáles no
La jurisprudencia del Tribunal Supremo, consolidada en 2019 y ajustada en 2021 al criterio del TJUE, ha delimitado con bastante precisión qué partidas son recuperables. En resumen, el banco debe devolver la totalidad del registro, la gestoría y la tasación, y la mitad de la notaría, mientras que el impuesto AJD, por regla general, no se recupera.
Gastos recuperables: notaría, gestoría y registro
El Supremo estableció que el banco debe asumir (o devolver) la mitad de los gastos de notaría de la escritura de constitución y la totalidad de los de gestoría y de inscripción en el Registro de la Propiedad. La razón es que la garantía hipotecaria se constituye en interés del banco, que necesita ese título inscrito para actuar frente al deudor en caso de impago, por lo que cargar todo el coste al prestatario sin negociación es abusivo.
En la práctica, el banco devuelve el 50 % de la notaría, el 100 % del registro y el 100 % de la gestoría, ya que en 2021 el Supremo corrigió su criterio inicial, que repartía la gestoría a medias. Si quieres que revisemos cómo encajan estas partidas en tu escritura, en nuestro servicio de reclamación de gastos hipotecarios te explicamos cómo trabajamos estas reclamaciones.
Notaría
El arancel notarial de la escritura de constitución se reparte a partes iguales, porque el préstamo interesa a ambas partes, al banco por la garantía y al cliente por la financiación. Las copias que el prestatario solicitó por su cuenta corren a su cargo, porque responden a un interés propio.
Gestoría
Desde 2021, el Supremo atribuye al banco el coste íntegro de la gestoría, porque ninguna norma anterior a 2019 lo cargaba al prestatario y el trámite sirve sobre todo para inscribir la garantía del banco. Si el cliente contrató la gestoría por su cuenta y para otros trámites, la reclamación resulta más difícil de sostener.
Registro de la Propiedad
Los gastos de inscripción de la hipoteca benefician al banco, que necesita la garantía inscrita para ejecutarla. Por eso el Supremo los consideró cargo del acreedor. La inscripción de la compraventa, en cambio, es un asunto distinto y no entra en esta reclamación.
Tasación e impuesto AJD: dos criterios opuestos
Estas dos partidas generaron el mayor debate y hoy tienen un tratamiento opuesto. La tasación sí se recupera, porque en enero de 2021 (STS 35/2021) el Supremo concluyó que, en las hipotecas anteriores a la Ley 5/2019, debe pagarla el banco, ya que ninguna norma la atribuía entonces al prestatario y es un requisito que la entidad exige para conceder el préstamo.
El impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) es el caso contrario. En noviembre de 2018, el Pleno de la Sala Tercera del Supremo confirmó que hasta entonces el sujeto pasivo era el prestatario, y la Sala Primera mantiene que el banco no tiene que devolverlo, salvo una parte menor vinculada al papel timbrado. Solo en las hipotecas firmadas desde el 10 de noviembre de 2018, tras el Real Decreto-ley 17/2018, lo paga el banco por ley. Como suele ser la partida más cuantiosa, es importante tenerlo claro antes de calcular lo que se puede reclamar.
- En las hipotecas anteriores al 10 de noviembre de 2018, el AJD corresponde al prestatario y, por regla general, no se recupera.
- Desde el Real Decreto-ley 17/2018, la ley asigna el AJD al prestamista de forma expresa.
- La tasación de las hipotecas anteriores a la Ley 5/2019 es recuperable desde la STS 35/2021, de 27 de enero.
- El AJD suele ser el gasto más elevado de la firma, por eso su exclusión pesa en la cuantía final.
- Cada escritura tiene importes distintos, y sin revisarla no hay cifra fiable.
Partidas que el banco no tiene obligación de devolver
Al margen del AJD, hay otros conceptos que quedan fuera del ámbito de reclamación de gastos hipotecarios. Los gastos derivados de novaciones o subrogaciones posteriores se rigen por sus propias reglas y no se suman automáticamente a la reclamación original. Las comisiones de apertura tampoco entran en este bloque. Su posible nulidad se analiza aparte, con los controles de transparencia y abusividad, y el Supremo la considera válida en la mayoría de los casos.
Los seguros vinculados (vida, hogar) son otro terreno aparte. Que fueran obligatorios puede dar lugar a otras acciones, pero no a la devolución de gastos de escritura. Mezclar conceptos en una misma reclamación sin distinguirlos es un error que debilita el expediente.
Plazo para reclamar los gastos hipotecarios
El plazo para reclamar es de cinco años (diez en Cataluña), pero lo decisivo es desde cuándo se cuenta. Desde 2024, la regla general es que empieza con la sentencia firme que anula la cláusula de gastos, no con la firma de la hipoteca ni con el pago.
El plazo general de cinco años y desde cuándo se cuenta
Desde la reforma del Código Civil de 2015, el plazo general de prescripción de las acciones personales es de cinco años (artículo 1964), y es el que se aplica a la devolución de gastos hipotecarios. En Cataluña, su Código Civil fija diez años. La cuestión más discutida ha sido el llamado dies a quo, el momento exacto desde el que arranca ese cómputo.
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea, en su sentencia de 25 de abril de 2024, y el Tribunal Supremo, en la sentencia 857/2024, de 14 de junio, establecieron que el plazo empieza a contar desde que es firme la sentencia que declara nula la cláusula de gastos. La excepción es que el banco pruebe que ese consumidor concreto pudo conocer antes que la cláusula era abusiva, y no basta con alegar que existían sentencias del Supremo o noticias en los medios. En la práctica, si nunca has reclamado, es habitual que tu plazo ni siquiera haya empezado a correr.
Casos especiales: hipotecas antiguas y procedimientos ya iniciados
Con este criterio, la fecha de firma pierde peso, y una hipoteca de 2005 o de 2010 puede reclamarse hoy si no existe una sentencia previa sobre su cláusula de gastos. Donde sí hay que mirar con detalle es en los casos con historia previa, por ejemplo, si ya reclamaste otra cláusula de la misma escritura o firmaste un acuerdo con el banco, porque la entidad puede usarlo para sostener que conocías antes la abusividad.
Hay circunstancias que interrumpen el plazo y lo reinician desde cero. Una reclamación formal por escrito al banco, una demanda presentada ante el juzgado o incluso el reconocimiento expreso de la deuda por parte de la entidad financiera tienen ese efecto. Si ya iniciaste alguna gestión, lo prudente es revisar la documentación con un abogado para saber exactamente desde cuándo vuelve a correr el tiempo. Actuar antes de que venza ese margen evita perder un derecho que, en muchos casos, supone una cantidad relevante de dinero.
Cómo se reclaman los gastos hipotecarios paso a paso
El proceso tiene dos fases, una reclamación previa al banco, más rápida pero de resultado incierto, y la demanda judicial, más larga pero vinculante para la entidad. Desde abril de 2025, la primera es obligatoria, porque la Ley Orgánica 1/2025 exige haber reclamado antes al banco para poder demandar.
Fase extrajudicial: la reclamación previa al banco
El punto de partida es una reclamación formal dirigida al Servicio de Atención al Cliente del banco. Se presenta por escrito, con copia de la escritura de hipoteca y los justificantes de pago de los gastos que reclamas. El banco dispone de un mes para responder a la reclamación de un consumidor, aunque en la práctica muchas respuestas llegan con un rechazo estándar.
Si la entidad deniega la reclamación o guarda silencio, puedes acudir al Banco de España. Su informe no es vinculante para el banco, pero genera un registro que resulta útil en sede judicial. Esta fase completa suele durar entre tres y seis meses, dependiendo de la agilidad de la entidad y de si se añade el trámite ante el supervisor.
- Reúne la escritura de constitución y los recibos o facturas de cada partida antes de presentar nada.
- Presenta la reclamación por escrito y guarda el acuse de recibo, que acredita la fecha y es requisito previo para demandar.
- El banco tiene un mes para contestar; si no lo hace, puedes dar por agotada la vía extrajudicial.
- Una respuesta negativa no cierra el proceso: abre la puerta a la vía judicial.
Fase judicial: demanda, juicio y resolución
Si la vía extrajudicial no prospera, el siguiente paso es interponer una demanda ante el juzgado de primera instancia de tu domicilio o del domicilio del banco, a tu elección. Desde 2017, los asuntos de condiciones abusivas en préstamos hipotecarios se concentran en juzgados especializados en muchas provincias, lo que ha reducido algo los tiempos medios.
Desde 2024, estas demandas se tramitan por juicio verbal, sea cual sea la cuantía, un cauce más ágil que el ordinario, aunque la sentencia en primera instancia puede tardar desde varios meses hasta más de un año según el juzgado, más otros seis a doce meses si alguna parte recurre en apelación. Una vez firme la sentencia, la ejecución frente al banco es relativamente ágil, y la entidad suele abonar las cantidades reconocidas en pocas semanas. Recuperar los gastos hipotecarios por esta vía no es inmediato, pero la sentencia firme convierte la deuda en exigible sin margen de maniobra para el banco.
Errores que debilitan la reclamación
Muchos consumidores tropiezan antes de enviar el primer escrito al banco, no por falta de razón, sino por decisiones evitables que debilitan su posición desde el principio.
Usar modelos genéricos de reclamación
Los formularios que circulan por foros y páginas de descargas gratuitas suelen estar desactualizados. La jurisprudencia sobre gastos hipotecarios ha evolucionado de forma relevante desde las sentencias del Tribunal Supremo de 2019, 2021 y 2024. Un modelo que no recoja esa evolución puede plantear fundamentos jurídicos que los bancos rechazan sin dificultad, y muchos de esos escritos no están adaptados a la entidad concreta ni al tipo de hipoteca, lo que los convierte en papel mojado.
El banco no tiene obligación de ayudarte a corregir un escrito mal formulado. Si tu reclamación extrajudicial llega con errores de fondo, el banco la denegará con una carta estándar. Habrás consumido tiempo y, en algunos casos, habrás dado pie a que la entidad construya su defensa antes de que tú refuerces la tuya.
Reclamar sin la documentación completa
Reclamar sin la documentación completa es uno de los errores que más retrasos genera. No se trata solo de tener la escritura de hipoteca: el proceso exige acreditar qué pagaste, cuánto y a quién.
- Escritura de constitución de la hipoteca con todas sus páginas, incluidos los anexos de condiciones generales.
- Facturas originales de notaría, gestoría, registro de la propiedad y tasación emitidas en el momento de la firma.
- Justificante del pago del impuesto de actos jurídicos documentados (AJD), aunque no sea recuperable, sirve para acreditar la operación completa.
- Nota simple del Registro de la Propiedad actualizada, que confirma la inscripción y el titular actual.
- Extractos bancarios que acrediten los cargos si las facturas originales ya no están disponibles.
Revisa tu caso con un abogado especialista en gastos hipotecarios
Aunque el plazo no haya empezado a correr en tu caso, esperar tiene un coste, porque la documentación se pierde, los bancos se fusionan y localizar facturas antiguas es cada vez más difícil.
Si tu hipoteca se firmó antes del 16 de junio de 2019, hay posibilidades reales de recuperar parte de lo que pagaste. Saber si tu caso es viable y por qué cuantía exige revisar tu escritura, y en Hinojosa Abogados ese estudio es gratuito. Para dar ese paso, solicita tu revisión personalizada sin compromiso y un abogado especialista en gastos hipotecarios analizará tu situación.
Qué necesitas para saber si tu reclamación es viable
Para que la revisión inicial sea útil de verdad, conviene que tengas a mano algunos documentos concretos: la escritura de préstamo hipotecario, la factura de la notaría y los justificantes de pago de gestoría, registro y tasación. Con eso hay suficiente para determinar qué conceptos son reclamables en tu caso y si el plazo sigue abierto.
No necesitas haber iniciado ningún trámite previo ni haber reclamado al banco. Esa primera consulta sirve precisamente para partir de cero: evaluar los hechos, cuantificar el importe potencial y explicarte el recorrido real que tendría tu reclamación, sin promesas vacías.
- Escritura pública del préstamo hipotecario original.
- Facturas de notaría, gestoría y registro de la propiedad.
- Justificante de pago de la tasación, si la tienes.
- Cualquier comunicación previa que hayas enviado al banco.