Al firmar la hipoteca, muchos clientes pagaron cientos, o miles, de euros por el mero hecho de que el banco se la concediera. Esa cantidad, que aparece en la escritura como comisión de apertura hipoteca, no es un impuesto ni un gasto inevitable, sino un cobro que cada banco fija libremente y cuya validez ha llegado hasta el Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Muchos hipotecados ni siquiera saben que la pagaron.
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha marcado los límites de lo que un banco puede cobrarte al inicio de un préstamo hipotecario, y en 2025 respaldó el criterio del Tribunal Supremo, que considera válida la comisión en la mayoría de los casos, aunque no en todos. Saber si la tuya fue legítima exige entender qué es, cómo se justifica y en qué casos se convierte en una cláusula abusiva.
Qué es la comisión de apertura y cómo aparece en tu escritura
La comisión de apertura de una hipoteca es un cargo único que el banco cobra en el momento de formalizar el préstamo, no durante la vida del mismo. No es un tipo de interés ni una cuota periódica: se paga una sola vez, habitualmente el día de la firma ante notario, y se descuenta directamente del capital que el banco entrega o se suma a los gastos de constitución.
Su lógica declarada es compensar al banco por los trámites previos a la concesión: el análisis de riesgo, la gestión del expediente y la puesta a disposición del dinero. Si esa justificación basta es justo lo que han examinado los tribunales. Lo primero es saber identificarla y entender cómo se calcula.
Cómo se calcula: porcentaje sobre el capital y mínimos pactados
Se expresa como un porcentaje aplicado sobre el capital prestado, con frecuencia acompañado de un importe mínimo garantizado. Si pediste 200.000 euros y la comisión es del 0,5%, el cargo asciende a 1.000 euros. Algunos contratos fijan además un suelo: aunque el porcentaje resultara inferior a, por ejemplo, 500 euros, el banco cobra esa cantidad mínima de todas formas.
El porcentaje varía según la entidad y el tipo de hipoteca. Lo relevante es que el importe final queda fijado antes de la firma y debe constar en la documentación precontractual, es decir, en la FEIN que se entrega con al menos diez días naturales de antelación en las hipotecas firmadas desde junio de 2019, o en la oferta vinculante en las anteriores.
- Se calcula multiplicando el capital del préstamo por el porcentaje pactado, en un único cobro.
- Puede incluir un importe mínimo garantizado, independientemente del resultado del porcentaje.
- El porcentaje más habitual en el mercado español oscila entre el 0% y el 1,5%, según la entidad.
- El cargo se produce en el momento de la firma, no se fracciona en cuotas mensuales.
- Debe figurar en la información precontractual (FEIN u oferta vinculante, según la fecha de firma).
Dónde encontrarla en tu escritura y en la FEIN
En la escritura de préstamo hipotecario busca el apartado de «comisiones» o «gastos», habitualmente en las primeras cláusulas financieras. Aparece con su denominación literal, el porcentaje aplicable y el importe concreto resultante. Si la escritura es extensa y no la localizas de inmediato, revisa la FEIN o el acta que, desde la Ley 5/2019 de Crédito Inmobiliario, levanta el notario en la visita previa a la firma para comprobar que recibiste toda la información.
La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) es el documento previo que el banco debe entregarte con antelación mínima de diez días naturales antes de la firma. En la sección de costes totales del préstamo aparece desglosada. Si en la FEIN no figura o el importe difiere del que acabas firmando, eso ya es un indicio relevante para evaluar la validez de la cláusula. En las hipotecas anteriores, el documento equivalente es la oferta vinculante o la FIPER.
Qué servicios cubre la comisión de apertura
Cuando el banco te cobra la comisión de apertura de la hipoteca, suele presentarla como el precio de un paquete de servicios internos que ha realizado para concederte el préstamo. El problema es que ese paquete rara vez se desglosa, y los tribunales llevan años preguntando lo mismo: ¿qué servicio concreto recibió el cliente por ese dinero?
Los tres conceptos que los bancos agrupan bajo un solo cobro
Las entidades financieras suelen justificar esta comisión citando tres actividades: el estudio de la solicitud, la tramitación del expediente y la concesión formal del préstamo. Suenan razonables por separado y se facturan juntos, bajo un único porcentaje aplicado sobre el capital, sin que el contrato explique cuánto corresponde a cada tarea. En las hipotecas firmadas desde junio de 2019, la Ley 5/2019 exige justamente eso, que la comisión se cobre una sola vez y englobe todos los gastos de estudio, tramitación y concesión.
El estudio de viabilidad
El banco analiza tu capacidad de pago, consulta el historial crediticio y evalúa la garantía del inmueble. Eso es real. Los consumidores han alegado que ese análisis beneficia sobre todo a la entidad, que decide así si presta o no, aunque el Supremo lo considera un servicio efectivo que puede remunerarse.
La tramitación del expediente
Incluye la gestión documental interna: recopilar la tasación, verificar datos registrales y preparar el dossier. Son tareas administrativas habituales en cualquier operación bancaria, y algunos juzgados han cuestionado si justifican un cobro añadido al margen del tipo de interés.
La concesión del préstamo
Este tercer concepto es el más difuso. Conceder el préstamo es, en sí misma, la actividad principal del banco y la razón por la que cobra intereses durante toda la vida del crédito. Cobrar una comisión separada por ese acto es lo que más se ha discutido ante el TJUE, que en 2023 admitió que esta comisión puede examinarse como posible cláusula abusiva.
Qué examinan los tribunales
Los tribunales no discuten que el banco pueda cobrar por estos servicios. El Supremo entiende que el estudio, la tramitación y la concesión son actuaciones reales e inherentes a cualquier préstamo, por lo que no exige al banco un desglose de costes. Lo que examina es que la comisión se informará con claridad antes de firmar y que su importe sea proporcionado.
Por eso, que el contrato mencione la comisión como un porcentaje, sin desglose, no basta por sí solo para anularla. La cláusula se vuelve vulnerable cuando el cliente no fue informado, cuando el importe se aparta mucho de lo habitual en su época o cuando se cobran otras comisiones por los mismos servicios.
- La comisión debe figurar en la escritura de forma clara, como un pago único e inicial.
- El cliente debe haber recibido información previa sobre su existencia e importe (oferta vinculante, FIPER o FEIN).
- No puede solaparse con otras comisiones que cobren por los mismos servicios.
- El porcentaje, por sí solo, no la hace abusiva, y el juez lo compara con el coste medio de este tipo de comisiones en la fecha de firma.
Qué dicen el TJUE y el Supremo sobre la comisión de apertura
La jurisprudencia europea y la española no siempre han ido de la mano en este asunto, aunque en 2025 el TJUE respaldó la doctrina del Supremo. En resumen, la comisión de apertura puede examinarse como posible cláusula abusiva, pero en la mayoría de los casos supera ese examen.
El test de transparencia del TJUE: qué debe cumplir la cláusula
En su sentencia de 16 de marzo de 2023 (asunto C-565/21), el TJUE estableció que la comisión de apertura no queda excluida del control de abusividad y que, para ser transparente, el consumidor debe poder entender antes de firmar su naturaleza, su importe y los servicios que retribuye. No basta con que la cifra figure en la escritura, y el juez debe valorar el conjunto de la información que recibió el cliente, incluida la precontractual.
Si la cláusula no supera ese doble control (transparencia formal y transparencia material), el juez nacional puede examinar si es abusiva. Después, en sus sentencias de 30 de abril de 2025 (asuntos C-699/23 y C-39/24), el TJUE respaldó los criterios que venía aplicando el Supremo, de modo que una comisión conocida e informada antes de firmar suele superar ese examen.
La posición del Tribunal Supremo
El Tribunal Supremo recogió la doctrina europea en su sentencia 816/2023, de 29 de mayo, y la reiteró en junio de 2025. Su análisis tiene dos pasos, ya que primero comprueba si la cláusula supera el control de transparencia y después si genera un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes.
En la práctica, el Supremo concluye que no hay una respuesta única y que cada caso exige un examen individual. Para la transparencia, valora que la comisión aparezca con claridad en la escritura como pago único e inicial, que no se solape con otras y que el cliente fuera informado antes de firmar.
Para la abusividad, el porcentaje no basta por sí solo y se compara con el coste medio de la época; en los casos resueltos, comisiones del 0,5 % y del 1 % se consideraron válidas. Es una posición más favorable al banco que la de algunos juzgados de primera instancia, que declaraban la nulidad de forma casi automática.
Cuándo puede ser abusiva tu comisión de apertura
La jurisprudencia no declara nula la comisión de apertura de una hipoteca por el simple hecho de existir. Lo que examina es si el banco cumplió ciertas condiciones antes y durante la firma. Si no las cumplió, la cláusula puede caer.
Hay varios aspectos en los que los juzgados se fijan de forma recurrente, y conocerlos te permite hacer una primera valoración de tu caso. Si además pagaste notaría, registro, gestoría o tasación, en nuestro servicio de reclamación de gastos hipotecarios te explicamos cómo reclamar esos gastos, que se recuperan con más facilidad que la comisión.
Indicadores de abusividad que reconocen los juzgados
Los tribunales han ido construyendo un patrón bastante nítido, y la mayoría de las señales tienen que ver con la información que recibiste y con el importe, no con que el banco detalle cada gestión.
- No aparecía en la oferta vinculante o la FIPER, o su importe cambió respecto a lo informado.
- El banco no entregó información precontractual suficiente sobre su existencia e importe.
- Se cobraron, además, otras comisiones por los mismos servicios de estudio o tramitación.
- El importe es muy superior al coste medio de las comisiones de apertura en la fecha de firma.
- La escritura no la presenta con claridad como un pago único e inicial.
Diferencias entre comisión legítima y cláusula nula
Una comisión legítima es, según el Supremo, la que se informó antes de firmar, figura con claridad en la escritura y tiene un importe acorde con lo habitual en su época. En las escrituras anteriores a la Ley 5/2019 de Crédito Inmobiliario solía aparecer como un porcentaje estándar (con frecuencia entre el 0,5 % y el 1,5 % del capital), y que fuera igual para todos los clientes no basta por sí solo para anularla.
En la práctica, si la comisión figuraba en la oferta vinculante o en la FEIN y su porcentaje estaba en la media, el margen de reclamación es reducido. Las opciones aumentan si no se informó antes de la firma, si su importe era muy elevado o si se duplicaba con otras comisiones, y en esos casos merece la pena que un abogado revise la escritura.
Cómo reclamar la devolución de la comisión de apertura paso a paso
Si tu comisión de apertura presenta alguna de esas señales, el siguiente paso es reunir los papeles y decidir por dónde empezar. El proceso tiene dos fases bien diferenciadas, y desde abril de 2025 la primera, la reclamación al banco, es obligatoria antes de acudir a los juzgados.
Documentación que necesitas reunir antes de reclamar
Antes de escribir una sola línea al banco, necesitas tener sobre la mesa la escritura pública de préstamo hipotecario (la copia autorizada que te entregó el notario), la Ficha de Información Personalizada (FIPER) o la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) si tu hipoteca es posterior a junio de 2019, y cualquier comunicación precontractual que conserves. También el cuadro de amortización inicial y, si los tienes, los correos o documentos en los que el banco te explicó en qué consistía la comisión.
La escritura es la pieza central. En ella figura el importe exacto cobrado y la cláusula que lo ampara, que es lo que el juez, si llega el caso, va a examinar. Sin ese documento, la reclamación no arranca.
- Escritura pública de préstamo hipotecario (copia autorizada notarial)
- FIPER o FEIN según la fecha de firma del contrato
- Cuadro de amortización original entregado por el banco
- Cualquier oferta vinculante o documentación precontractual
- Justificante del pago de la comisión (puede constar en la propia escritura o en un extracto bancario)
Vía extrajudicial y vía judicial
La reclamación extrajudicial es el punto de partida obligado, porque desde abril de 2025 la ley exige haberla intentado antes de demandar. Consiste en presentar una reclamación formal ante el Servicio de Atención al Cliente del banco, que tiene un mes para responder a un consumidor. Si la respuesta es negativa o no llega en plazo, puedes acudir al Banco de España, aunque su informe no es vinculante para la entidad. Además, la reclamación por escrito interrumpe la prescripción de la acción de restitución, así que guarda bien el justificante.
La vía judicial es la que realmente obliga al banco a devolver. Aquí entra en juego un abogado especializado en derecho bancario, cuyo papel no es solo redactar la demanda, sino también evaluar la solidez del caso antes de interponerla, algo especialmente útil con esta comisión, en la que las posibilidades dependen mucho de cada escritura.
Si quieres valorar tu situación con alguien que conoce la doctrina del TJUE y del Tribunal Supremo aplicada a estos casos, consulta con un abogado especialista antes de dar ningún paso formal.
La acción de nulidad no prescribe, ni siquiera con la hipoteca ya cancelada, y la devolución de cantidades tiene un plazo de cinco años que, por regla general, empieza a contar desde la sentencia firme que anula la cláusula.