Tasación hipoteca: quién la paga y si se puede reclamar
Miles de hipotecados pagaron la tasación de la hipoteca sin que ninguna norma les obligara a ello. Durante años, los bancos repercutieron este gasto directamente al cliente como si fuera un trámite inevitable, y en 2021 el Tribunal Supremo concluyó que, en las hipotecas firmadas antes del 16 de junio de 2019, debe asumirlo el banco.
La Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario cambió las reglas, aunque no en el sentido que muchos esperan, porque en los préstamos nuevos la tasación la paga el cliente. Para las hipotecas anteriores, en cambio, sí puedes reclamar lo que abonaste, junto con otros gastos de constitución.
Qué es la tasación hipotecaria y para qué sirve
La tasación hipotecaria es el proceso por el que una sociedad de tasación homologada por el Banco de España determina el valor económico de un inmueble. Ese valor condiciona directamente cuánto dinero puede prestarte el banco y en qué condiciones.
Durante años, el coste de esta gestión generó una conflictividad enorme entre entidades financieras y consumidores. La razón es que los bancos exigían la tasación, la encargaban ellos mismos y, al mismo tiempo, le pasaban la factura al cliente. Ese reparto tan asimétrico acabó llegando a los tribunales.
Función de la tasación: garantía para el banco, no solo para ti
Cuando solicitas una hipoteca, el banco necesita saber cuánto vale realmente el inmueble que va a servir como garantía. La tasación da esa referencia, porque si dejas de pagar, la entidad necesita la certeza de que el inmueble cubre la deuda. Por eso el porcentaje de financiación (normalmente hasta el 80 % en vivienda habitual) se calcula sobre el menor de dos valores, el de tasación o el precio de compraventa.
El informe lo elabora una sociedad de tasación inscrita en el registro oficial del Banco de España, siguiendo la metodología de la Orden ECO/805/2003. No es un documento que puedas encargar a cualquier perito: tiene requisitos técnicos y legales muy concretos.
- El valor de tasación determina el máximo que el banco está dispuesto a financiar.
- Si el precio de compra supera el valor tasado, tendrás que cubrir la diferencia con recursos propios.
- El informe tiene una validez de seis meses desde su fecha de emisión.
- Solo las sociedades inscritas en el Banco de España pueden emitir tasaciones válidas para hipotecas.
- El método de valoración que se aplica depende del tipo de inmueble: residencial, comercial o suelo.
Cuánto cuesta una tasación y quién la encarga habitualmente
El precio de una tasación hipotecaria varía según la superficie del inmueble, su tipología y la sociedad de tasación elegida. Para un piso de tamaño medio en una ciudad española, el coste habitual ronda entre 250 y 600 euros, aunque puede subir en inmuebles grandes o con características singulares.
Históricamente, el banco elegía la sociedad tasadora y le trasladaba el gasto al solicitante de la hipoteca sin que este tuviera mucho margen de decisión. Esa práctica es precisamente la que la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario vino a regular, estableciendo por primera vez un reparto claro de a quién corresponde asumir cada gasto.
Reparto de gastos hipotecarios en la Ley 5/2019
La Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, entró en vigor el 16 de junio de 2019 y reorganizó de forma profunda quién paga qué cuando se firma una hipoteca. Además de trasponer la directiva europea de crédito inmobiliario, buscaba acabar con la conflictividad por las cláusulas de gastos que los tribunales ya habían declarado abusivas.
Gastos que paga el banco según la nueva ley
La ley fue taxativa. Desde su entrada en vigor, la entidad financiera asume los gastos de gestoría, registro de la propiedad y notaría de la escritura, y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) le corresponde desde noviembre de 2018 por el Real Decreto-ley 17/2018. No cabe pacto en contrario, y solo las copias que pida el cliente corren de su cuenta.
- Gestoría: el banco elige y paga al gestor que tramita la escritura.
- Notaría: los aranceles notariales de la escritura hipotecaria corren por cuenta de la entidad.
- Registro de la propiedad: la inscripción de la hipoteca la financia el banco.
- AJD: el impuesto sobre actos jurídicos documentados lo abona íntegramente la entidad prestamista.
La tasación: el gasto que la ley deja en manos del cliente
Aquí está el matiz que más interesa conocer. La Ley 5/2019 no atribuye al banco el coste de la tasación de la hipoteca. El artículo 14 establece que los gastos de tasación corren a cargo del prestatario, es decir, de quien solicita el préstamo. Es la principal excepción al traslado general de cargas hacia la entidad financiera.
La razón que suele alegarse es que la tasación beneficia también al comprador, porque certifica el valor real del inmueble que va a adquirir. Sea o no convincente ese argumento, el texto legal es claro: ese coste es tuyo. Lo que sí reconoce la normativa, desde 2013, es tu derecho a aportar una tasación propia, hecha por cualquier sociedad homologada y sin caducar, que el banco está obligado a aceptar.
Qué incluye el coste de la tasación y cuánto puede suponer
El importe varía según el tipo de inmueble, su superficie y la sociedad tasadora elegida. Para una vivienda de uso habitual, el precio suele moverse entre poco más de 200 euros y cifras cercanas a los 600 o 700 euros en inmuebles de mayor valor o complejidad. No existe una tarifa oficial, y cada sociedad homologada aplica sus propios honorarios.
Tu derecho a elegir tasador
Antes de 2013 era habitual que el banco impusiera su propia sociedad tasadora, con la opacidad de precios que eso conllevaba. La Ley 1/2013 cortó esa práctica al obligar a las entidades a aceptar la tasación que aporte el cliente, siempre que la firme una sociedad homologada y no haya caducado. El banco puede hacer sus comprobaciones, pero no cobrártelas.
Esto te da margen para comparar precios entre tasadoras y reducir el desembolso inicial. En nuestra experiencia, es uno de los pocos puntos donde el hipotecado tiene poder de negociación real, y merece la pena aprovecharlo antes de comprometerte con ninguna entidad.
Hipotecas firmadas antes de junio de 2019: un régimen distinto
La Ley 5/2019 no tiene efecto retroactivo. Si firmaste tu hipoteca antes del 16 de junio de 2019, tu contrato se rige por la normativa y la jurisprudencia vigentes en aquel momento, no por las reglas actuales. Durante esos años previos, era práctica generalizada que los bancos repercutieran al cliente la práctica totalidad de los gastos, incluida la tasación, sin que la ley lo prohibiera expresamente.
Eso no significa necesariamente que aquellas cláusulas fueran válidas. Los tribunales españoles y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea fueron delimitando cuáles eran abusivas y cuáles no, con criterios que variaron según el tipo de gasto. En el caso de la tasación, la conclusión del Supremo fue favorable al consumidor.
Quién paga la tasación hipotecaria según el tipo de contrato
La Ley 5/2019 cambió el reparto de gastos, pero no lo hizo de la misma manera para todos los hipotecados. El momento en que firmaste tu préstamo determina quién debía asumir el coste y qué margen de maniobra tienes hoy.
Hipotecas nuevas: la tasación la paga el cliente
En las hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019, el cliente paga la tasación, y además suele hacerlo antes de que el banco apruebe la operación. Si la hipoteca finalmente no se concede, ese gasto no se recupera, así que es un riesgo que asumes desde el primer momento.
En la práctica, muchas entidades siguen orientando al cliente hacia sus tasadoras de confianza, pero nada te impide encargarla a otra y comparar precios, porque la diferencia puede ser relevante para un mismo inmueble.
Hipotecas antiguas: la tasación la debe pagar el banco
Antes de la Ley 5/2019, no existía una norma que regulara con claridad el reparto de gastos hipotecarios. Los bancos redactaban cláusulas genéricas que trasladaban al cliente todos los costes asociados a la formalización del préstamo, incluida la tasación. El Tribunal Supremo fue construyendo doctrina sobre estas cláusulas a partir de 2015, pero el criterio no fue uniforme de inmediato y generó años de inseguridad jurídica. En enero de 2021 (STS 35/2021), el Supremo zanjó la cuestión de la tasación al concluir que, como entonces ninguna norma la atribuía al prestatario, el banco debe devolverla íntegra si la cláusula de gastos es abusiva.
La clave en estos contratos antiguos está en si la cláusula de gastos fue declarada abusiva o no. Cuando lo es, el juez puede ordenar la restitución de los importes indebidamente cobrados. El plazo para reclamar, los documentos necesarios y la vía más adecuada dependen de cada caso concreto.
Reclamar los gastos de tasación: cuándo es posible y cómo hacerlo
La posibilidad de recuperar lo pagado por la tasación de la hipoteca no es automática. Depende de cuándo firmaste, de qué decía tu contrato y de si el banco te impuso ese gasto sin margen de negociación. No todos los casos son reclamables, pero muchos sí lo son.
Condiciones que deben darse para que la reclamación prospere
Para que una reclamación tenga recorrido real, la hipoteca tiene que ser anterior a la entrada en vigor de la Ley 5/2019. En esos contratos, los bancos solían cargar al cliente todos los gastos de formalización, incluida la tasación, a través de cláusulas que los tribunales han considerado abusivas de forma reiterada. Si tu hipoteca es posterior a esa fecha, el reparto ya está regulado por ley y la tasación te corresponde a ti.
Además del período, hay que acreditar que la cláusula de gastos no fue negociada individualmente, algo que en la práctica ocurría en la inmensa mayoría de los préstamos hipotecarios de consumo. La acción de nulidad de condiciones generales no prescribe y la de restitución de cantidades sí, aunque su plazo de cinco años empieza a contar, por regla general, desde la sentencia firme que anula la cláusula.
- Hipoteca firmada antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2019 (16 de junio de 2019).
- Cláusula de gastos incluida en el contrato sin negociación individual con el cliente.
- Tasación cobrada íntegramente al prestatario por imposición del banco.
- Conservas documentación: escritura de préstamo, factura de la tasación y recibos de pago.
- No ha transcurrido el plazo de prescripción aplicable a la acción de restitución.
Pasos para reclamar: desde la reclamación extrajudicial hasta la vía judicial
El primer paso es siempre la reclamación formal ante el banco. Debes presentar un escrito al Servicio de Atención al Cliente de la entidad exigiendo la devolución del importe pagado por la tasación, con copia de la escritura y de la factura. El banco tiene un mes para responder, y desde abril de 2025 esta reclamación es requisito previo para poder demandar. Si la deniega o no contesta, puedes acudir al Banco de España (aunque su informe no es vinculante) o pasar directamente a la vía judicial, que sí lo es.
Si prefieres que lo gestione un abogado, en nuestro servicio de reclamación de gastos hipotecarios te explicamos cómo trabajamos estas reclamaciones.
En sede judicial, puedes demandar ante el juzgado de primera instancia de tu domicilio, y desde 2024 estas reclamaciones se tramitan por juicio verbal, sea cual sea la cuantía. Contar con un abogado especializado desde el principio reduce errores y mejora las posibilidades de éxito.
Errores que pueden frustrar la reclamación
Reclamar los gastos de tasación de la hipoteca que pagaste en su momento parece sencillo sobre el papel, pero hay decisiones concretas que pueden dejarte sin nada antes de que el asunto llegue siquiera a un abogado. Los errores más costosos no son los técnicos, sino los que se cometen en los primeros pasos, cuando el hipotecado actúa solo y sin información suficiente.
Plazos de prescripción
El plazo para reclamar no es indefinido. La acción de nulidad no prescribe, pero la de restitución de cantidades sí está sujeta a un plazo de cinco años, y confundir una con otra lleva a errores de cálculo en ambos sentidos.
La fecha que marca el inicio del cómputo no es la firma de la hipoteca. Desde la sentencia del TJUE de 25 de abril de 2024 y la del Supremo de 14 de junio de ese año, la regla general es que el plazo empieza con la sentencia firme que anula la cláusula, salvo que el banco pruebe que conocías antes su carácter abusivo. No lo interpretes tú solo: una consulta con un abogado especializado en derecho bancario es la forma más rápida de saber si tu caso sigue abierto o ya ha prescrito.
Documentación imprescindible que debes reunir antes de actuar
Presentarte a una reclamación sin los documentos básicos es perder tiempo y dinero. El expediente hipotecario genera un rastro de papel que debes localizar antes de dar cualquier paso.
- Escritura pública de la hipoteca firmada ante notario: es el documento central de cualquier reclamación.
- Factura de la tasación, con el importe pagado y el nombre de la sociedad tasadora.
- Contrato o presupuesto previo si la entidad te impuso una tasadora concreta sin darte alternativa.
- Extractos bancarios o justificantes de pago que acrediten que el cargo te lo hicieron a ti, no al banco.
- Cualquier comunicación escrita con la entidad sobre los gastos de formalización, incluidos correos electrónicos.
Cómo te ayuda Hinojosa Abogados a recuperar la tasación
Si tu hipoteca es anterior a la Ley 5/2019 y pagaste la tasación, tienes una vía real de recuperar ese dinero, junto con la gestoría, el registro y la mitad de la notaría.
El primer paso es contactar con el despacho, explicar tu caso y dejar que valoremos si procede la reclamación. Sin ese análisis previo, cualquier movimiento en solitario corre el riesgo de caer en los errores que ya viste en la sección anterior. Puedes conocer el enfoque y la trayectoria del equipo en la página de presentación del despacho antes de tomar ninguna decisión.
Por qué contar con un abogado especializado marca la diferencia
La reclamación de gastos hipotecarios no es un trámite estandarizado. Cada contrato tiene su fecha, su cláusula concreta y su entidad bancaria, y el banco responderá con sus propios argumentos. Un abogado especializado en derecho bancario conoce esos argumentos de antemano, sabe con qué documentación rebatir cada uno y elige la vía judicial o extrajudicial que más conviene según el importe y la entidad.
La diferencia práctica es que reduces mucho el riesgo de cometer los errores procesales que hacen perder casos que deberían ganarse. Presentar la reclamación fuera de plazo, ante el órgano equivocado o sin la documentación que el juzgado exige son fallos evitables. Con asesoramiento especializado, el expediente llega completo desde el primer escrito.
- Análisis previo gratuito de tu contrato hipotecario
- Identificación exacta del plazo de prescripción aplicable
- Gestión de la reclamación extrajudicial ante el banco
- Representación judicial si el banco no restituye el importe
- Seguimiento del expediente hasta la resolución final